3.8 Grondbeleid

De gemeentelijke visie op grondbeleid is vastgelegd in de nota grondbeleid. Grondbeleid is een middel om andere beleidsdoelen en bestuurlijke ambities te realiseren; het is geen doel op zich. De gemeente zet het grondbeleid als middel in om beleidsdoelen uit bijvoorbeeld de omgevingsvisie en de woonvisie te realiseren. De nota grondbeleid is in 2025 geactualiseerd en wordt in november aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. De gemeente voert een situationeel grondbeleid. De nota grondbeleid bevat een routekaart met een afwegingskader om per situatie koers te bepalen. Grofweg zijn er drie routes, namelijk passief faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. De nota grondbeleid geeft per route de kaders voor de uitvoering.

Faciliterend grondbeleid
Als marktpartijen of particulieren het initiatief nemen voor een ruimtelijk initiatief, dan zal de gemeente het spoor van de anterieure overeenkomst volgen. Hierin worden afspraken gemaakt over onder andere kostenverhaal, nadeelcompensatie, aantallen en typen woningen en financiële bijdragen. In 2025 is een nota kostenverhaal opgesteld waarin de kaders voor de te verhalen kosten en financiële bijdragen zijn opgenomen. De nota kostenverhaal wordt in september aan de gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd.

Inmiddels zijn er 13 tijdelijke woningen gerealiseerd op de Tulpenhof. Overeengekomen is dat deze woningen vooralsnog voor 10 jaar op deze locatie worden geëxploiteerd. Wanneer de bebouwing van het voormalige transportbedrijf op dit terrein gesloopt is, is verdere ontwikkeling van het terrein misschien mogelijk. We zetten in op sloop van de bebouwing in 2026 en blijven onderzoeken hoe het terrein het best gebruikt kan worden.

Uitvoerend grondbeleid

Om de ontwikkelstrategie voor Scherpenzeel Zuid uit te voeren, past de gemeente actief grondbeleid toe. Op dit moment zijn er twee actieve grondexploitaties, namelijk het project De Nieuwe Koepel en het project Zelder.

Het college van burgemeester en wethouders actualiseert de grondexploitaties twee keer per jaar. Deze herzieningen worden ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.
In de paragraaf grondbeleid informeert het college de raad over:

• de voortgang per grondexploitatie;
• de bijbehorende risico’s;
• eventuele tussentijdse winstnemingen;
• en eventuele verliesvoorzieningen.

De financiële baten en lasten van de grondexploitaties zijn opgenomen in programma 8 van de begroting. Omdat het gaat om projecten, wijken grondexploitaties af van de reguliere jaarbudgetten van de gemeente.
Het saldo van baten en lasten in de grondexploitaties komt tot stand op basis van

• het resultaat van afgeronde projecten (complexen);
• en de tussentijdse winst- of verliesnemingen bij lopende projecten.

De resterende baten en lasten worden geactiveerd. Dat betekent dat ze niet meetellen in het resultaat van dat jaar. Deze geactiveerde bedragen staan op de gemeentelijke balans onder de post ‘voorraden’.
Voor gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen, geldt dat deze zijn opgenomen op de balans onder materiële vaste activa.

Ontwikkeling Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 geldt voor overheidsinstellingen een belastingplicht in de vorm van vennootschapsbelasting voor hun ondernemersactiviteiten. Binnen onze gemeente geldt deze belastingplicht voor de grondexploitaties. Jaarlijks wordt er aan de hand van de actuele verwachtingen een voorlopige aanslag vennootschapsbelasting ingediend en betaald. Na een boekjaar wordt er een definitieve berekening gemaakt en deze wordt ingediend bij de belastingdienst ter afhandeling.

Stand van zaken grondexploitaties
Hieronder volgt een overzicht van de huidige stand van zaken en de te verwachten financiële resultaten op de grondexploitaties. Daarna volgt de voortgang van de grondexploitaties met de te verwachten (tussentijdse) winstneming. Als laatste volgt per grondexploitatie een toelichting op de uitvoering en een vooruitblik voor de komende periode.

Complex Zelder
Het bestemmingsplan is sinds april 2022 onherroepelijk. In lijn hiermee is uitvoering gegeven aan het hierin opgenomen programma dat voorziet in de bouw van 34 grondgebonden starters woningen met een vaste prijs van € 210.000 VON (prijspeil 2021) en de bouw van 1 vrijstaande woning. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen, fase 1 omvat 26 woningen en 1 vrijstaande woning; fase 2 omvat 8 woningen (uitvoering na verplaatsing warmteunit op deze locatie).
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde van deze grondexploitatie is na de actualisatie € 79.554 negatief. De verwachte eindwaarde is nagenoeg gelijk aan de verwachte eindwaarde ten tijde van de jaarrekening 2025.

Complex De Nieuwe Koepel
De grondexploitatie is geactualiseerd. De verwachte eindwaarde is € 13.848.915 positief. Dit is € 1.345.217  meer dan verwacht bij de Jaarrekening 2025.
Het bestemmingsplan De Nieuwe Koepel is in december 2024 onherroepelijk geworden. De eerste fase is bouwrijp gemaakt, de projectmatige woningbouwkavels zijn in 2025 geleverd. In 2026 volgt het tweede deel van de gronduitgifte van deze fase. Dit omvat projectmatige woningbouwkavels, particuliere kavels en sociale huur. In 2026 is daarnaast gestart met het bouwrijp maken van de tweede fase en het woonrijp maken van de eerste fase.

Hieronder staan de grote wijzigingen.

• Grondopbrengsten (voordeel € 1.430.000).
  In 2026 is de marktwaarde voor de verkoop van de gronden onder de appartementencomplexen bepaald. Dit heeft geleid tot een hogere grondopbrengst.
• Het bouwrijp en woonrijp maken en voorbereiding, toezicht en uitvoering (€ 41.000 voordeel).
  Het bouwrijp maken van fase 1 is afgerond. Voor deze fase is de post onvoorzien komen te vervallen. Voor fase 2 is de post onvoorzien verhoogd. Het woonrijp maken van fase 1 is in 2026 aanbesteed. Hier is een aanbestedingsvoordeel behaald.
• Plan- en advieskosten (€ 37.000 nadeel).
  Het budget is bijgesteld op basis van de laatste inzichten van de uitvoering.
• Tijdelijk beheerskosten (€ 90.000 nadeel).
  De gronden van fase 1 zijn bouwrijp opgeleverd. Over deze gronden wordt onroerendezaakbelasting in rekening gebracht. Dit was niet voorzien.

Sinds 2016 zijn gemeenten verplicht om tussentijdse winst te nemen op grondexploitaties. Dit gebeurt volgens de ‘percentage of completion’-methode (POC-methode).
Deze methode betekent dat de gemeente winst boekt naar rato van de voortgang van het project. Hoe verder het project is gevorderd, hoe meer winst er tussentijds kan worden genomen. Bij het bepalen van deze tussentijdse winst wordt ook gekeken naar het risicoprofiel van het project. Als er nog veel onzekerheden zijn, wordt de winstneming beperkt.

De gemeente beschikt voor het grondbeleid over de reserve grondexploitatie, verliesvoorziening Zelder en het Fonds Dorpsontwikkeling.

Reserve grondexploitatie
De reserve grondexploitatie dient om de financiële risico’s van de grondexploitaties op te vangen (voor zover de winstpotentie hier niet in voorziet), de verliesvoorziening voor verliesgevende grondexploitatie te vormen en daarnaast om de afdrachten vennootschapsbelasting te betalen. De stand per 31 december 2025 voor deze reserve is € 2.969.721. Het beoogde resultaat van grondexploitatie De Nieuwe Koepel is voldoende positief om de risico’s te kunnen opvangen binnen de lopende exploitatie. De grondexploitatie Zelder heeft een negatieve eindwaarde en daarom worden de risico’s opgevangen met de reserve grondexploitatie.

Verliesvoorziening Zelder
Zodra de gemeente voorziet dat een grondexploitatie verliesgevend is dan dekt de gemeente het te verwachten verlies af. De gemeente vormt de voorziening op eindwaarde. De eindwaarde van dit complex is naar verwachting € 79.554 negatief.

Fonds Dorpsontwikkeling
In de structuurvisie staat beschreven dat alle nieuwbouwontwikkelingen in het gebied voor Scherpenzeel-Zuid (begrensd bij het bestaand stedelijk gebied ten tijde van vaststelling van de structuurvisie) bijdragen aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel Zuid. Met de grondverkopen (actief grondbeleid) en daarnaast door de initiatieven die de gemeente faciliteerde zijn in de afgelopen jaren afdrachten gedaan ten gunste van deze voorziening. De stand van de voorziening bedraagt op 31 december 2025 € 1.143.641. Voor de besteding van de fondsgelden zijn diverse deelplannen opgesteld. Een deel hiervan is uitgevoerd. De overige plannen (met name in en bij De Nieuwe Koepel) zijn voorzien voor de komende periode. Na vaststelling van de nieuwe nota kostenverhaal komen de financiële bijdragen in plaats van het fonds dorpsontwikkeling en gelden dan ook voor alle nieuwe bouwplannen in de gehele gemeente.